Muris Muvazaası Nedir? Şartları, Zamanaşımı ve Tapu İptali Davası

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı tapuda satmış gibi göstermesidir. Miras hakkı çiğnenen mirasçı, saklı payı bulunmasa da kendi miras payı için tapu iptali ve tescil davası açabilir. Ancak bir taşınmazın başka bir mirasçıya devredilmiş olması, tek başına mirastan mal kaçırıldığını göstermez; devrin gerçek amacı araştırılır. Aşağıda dava şartlarını, ispatta kullanılan delilleri, süre konusundaki istisnayı, mahkemeyi ve kısa dilekçe çerçevesini bulacaksınız.

Muris Muvazaası Ne Zaman Oluşur: Şartları ve Dayanağı

Muris muvazaası, mirasçıyı miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla yapılan bağışın tapuda satış olarak gösterilmesiyle oluşur. Görünürdeki satış ile tarafların gerçekte istediği işlem birbirinden farklıdır.

Yargıtay, 1.4.1974 tarihli 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının sonucunu aktardığı bir bozma kararında, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen bütün mirasçıların görünürdeki satışın muvazaalı olduğunu ileri sürebileceğini belirtmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2008/1852, K. 2008/3668, T. 24.03.2008).

Bu durumda araştırılan başlıca noktalar şunlardır:

• Tapuda satış olarak gösterilen işlemin gerçekte bağış olup olmadığı.
• Miras bırakan ile devralanın görünürdeki işlem konusunda anlaşıp anlaşmadığı.
• Miras bırakanın mirasçıyı miras hakkından yoksun bırakmayı amaçlayıp amaçlamadığı.

Sözleşmenin değerlendirilmesinde kullanılan sözcüklerden önce tarafların gerçek ve ortak iradesi esas alınır (TBK m. 19). Taşınmaz devrine ilişkin sözleşmeler resmî şekle tabidir (TMK m. 706; TBK m. 237).

Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan tescil, yolsuz tescil, yani hukuki dayanağı geçerli olmayan tapu kaydıdır (TMK m. 1024). Bu kayıt yüzünden ayni hakkı zedelenen kişi, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025).

Hangi İşlemler Muris Muvazaası Sayılır, Hangileri Sayılmaz?

Tapuda bağışın satış gibi gösterilmesi ile açıkça bağış yapılması aynı şekilde değerlendirilmez. Bakım veya minnet duygusuyla yapılan devirlerde de mirastan mal kaçırma amacı somut olayın delilleriyle araştırılır.

İşlemin veya devrin özelliği	Kararlardaki değerlendirme
Gerçekte bağışın tapuda satış olarak gösterilmesi	Mirasçıyı yoksun bırakma amacı varsa muris muvazaası iddiasına dayanak olabilir.
Tapuda açıkça bağış yapılması	Aşağıdaki kararda, muris muvazaasına ilişkin İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanamayacağı kabul edilmiştir. Saklı paylı mirasçı yönünden tenkis gündeme gelebilir.
Minnet ve görülen ya da beklenen bakım karşılığında devir	Aşağıdaki somut olayda mal kaçırma amacı kabul edilmemiştir.

Yargıtay, taşınmazın tapuda bağış yoluyla devredildiği bir olayda İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanamayacağına ilişkin değerlendirmeyi onamıştır. Saklı payı bulunmayan kardeşin talebi reddedilmiş; saklı paylı mirasçının başvurabileceği yol olarak tenkis gösterilmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/4229, K. 2025/4104, T. 30.09.2025).

Minnet duygusuyla yapılan devre ilişkin başka bir olayda, miras bırakanın damadıyla 25-30 yıl birlikte yaşaması ve gördüğü ya da görmeyi beklediği bakım değerlendirilmiştir. Bölge adliye mahkemesi, devrin bu nedenlerle yapıldığı ve mal kaçırma amacı taşımadığı sonucuna varmış; Yargıtay bu değerlendirmeyi onamıştır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2025/1529, K. 2026/159, T. 14.01.2026). Bu sonuç, her bakım veya minnet iddiasının davanın reddi için yeterli olduğu anlamına gelmez.

Kimler Dava Açabilir, Dava Kime Karşı Açılır?

Miras hakkı çiğnenen her mirasçı, saklı payı bulunmasa da kendi payı oranında muris muvazaası davası açabilir. Kendi payını isteyen mirasçının dava açabilmesi, diğer bütün mirasçıların birlikte hareket etmesine bağlı değildir.

Yargıtay bir bozma kararında, mirasçının payı oranında dava açmakta hukuki yararı bulunduğunun gözardı edilmesini hatalı bulmuştur (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2008/1852, K. 2008/3668, T. 24.03.2008). Buradaki açıklama, mirasçının kendi payı için dava açmasına ilişkindir.

Tapu iptali ve tescil talebinde davalı, iptali istenen tapu kaydının sahibidir. Taşınmaz sonradan üçüncü kişiye geçmişse dava güncel kayıt malikine yöneltilmelidir. Yargıtay’ın onadığı bir dosyada bölge adliye mahkemesi, taşınmaz dava dışı kişi adına kayıtlıyken ve bedel de istenmemişken “kayıt malikine yöneltilmiş dava sözkonusu olmadığından” davayı husumetten reddetmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2026/3064, K. 2026/4084, T. 14.05.2026). Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu kayda dayanamaz; iyiniyetli üçüncü kişilerin kazandıkları ayni haklar ise saklıdır (TMK m. 1024-1025).

Mirasçılık belgesi için veraset ilamı, miras payınız için yasal mirasçılar, tescil işlemleri için tapuda miras intikali rehberine bakabilirsiniz.

Miras Bırakan Sağken Dava Açılır Mı?

Mirasçı, miras bırakan hayattayken gelecekteki miras hakkına dayanarak muris muvazaası nedeniyle tapu iptali davası açamaz. Bu dava hakkı miras bırakanın ölümüyle doğar.

Yargıtay bir bozma kararında, miras bırakan hayattayken mirasçının bu tür bir iptal davası açma hakkı bulunmadığını belirtmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2008/9797, K. 2008/12048, T. 20.11.2008).

Dolayısıyla, miras bırakanın sağlığında yaptığı devri yalnızca ileride miras payınızı azaltacağı gerekçesiyle bu davayla engelleyemezsiniz.

Muris Muvazaası Nasıl İspat Edilir?

Muris muvazaası tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir. Ancak mirastan mal kaçırma amacıyla muvazaalı devir yapıldığını ispat yükü davacıdadır.

Yargıtay, bu hukuki nedene dayanan davalarda tanık dahil her türlü delilden yararlanılabileceğini belirtmiştir (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2018/2957, K. 2020/3187, T. 11.03.2020). Hukuk Genel Kurulu ise iddiasını ispatlayamayan davacının davasının reddedilmesi gerektiğini açıklamıştır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/800, K. 2025/753, T. 26.11.2025).

Devrin gerçek amacının belirlenmesinde şu olgular birlikte değerlendirilir:

• Miras bırakanın devri yapmak için haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı.
• Taşınmazı devralanın alım gücü.
• Gösterilen satış bedeli ile taşınmazın sözleşme tarihindeki gerçek değeri arasındaki fark.
• Miras bırakan ile taraflar arasındaki kişisel ilişkiler.
• Olayların olağan akışı, ülke ve yöredeki gelenek ve görenekler.

Bu ölçütler Hukuk Genel Kurulunun aynı kararında sayılmıştır. Bedel farkı veya tarafların yakınlığı, değerlendirmede kullanılan olgulardandır; dilekçenizde bunların mirastan mal kaçırma iddianızla bağlantısını açıklayın. Her olayı hangi tanık veya belgeyle ispatlamak istediğinizi de belirtin (HMK m. 119/1-e, f).

Muris Muvazaası ve Tenkis Farkı

Muris muvazaasında görünürdeki işlemin muvazaalı olduğu ileri sürülerek tapu kaydının düzeltilmesi istenir. Tenkiste ise saklı payının karşılığını alamayan mirasçı, miras bırakanın tasarruf edebileceği kısmı aşan kazandırmanın azaltılmasını ister (TMK m. 560).

	Muris muvazaası	Tenkis
Temel iddia	Gerçekte bağışlanan taşınmazın mirasçıdan mal kaçırmak amacıyla satış gibi gösterilmesi	Kazandırmanın mirasçının saklı payını ihlal etmesi
Kim isteyebilir?	Miras hakkı çiğnenen, saklı paylı olsun veya olmasın mirasçı	Saklı payının karşılığını alamayan mirasçı
Talep	Miras payına ilişkin tapu kaydının iptali ve tescil	Tasarruf edilebilir kısmı aşan kazandırmanın tenkisi
Başlıca dayanak	Muvazaaya ilişkin içtihat ve yolsuz tescilin düzeltilmesi	TMK m. 560 ve tenkise tabi kazandırmalar yönünden TMK m. 565

İki talep aynı davada terditli, yani önce biri, o kabul edilmezse diğeri incelenecek biçimde ileri sürülebilir. Yargıtay bir bozma kararında, tapu iptali talebi reddedildikten sonra davacının terditli tenkis isteğinin de araştırılması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2026/1885, K. 2026/2391, T. 30.04.2026).

Tenkise tabi kazandırmalar ve dava şartları için tenkis davası rehberine bakabilirsiniz.

Muris Muvazaası Zamanaşımı

Muris muvazaasına dayalı davalarda zamanaşımı ve hak düşürücü süre bulunmadığı kabul edilir. “Muris muvazaası davası 10 yıl içinde açılmalıdır” bilgisi, bu davalar için genel bir kural değildir.

Yargıtay, tapu iptali veya tazminat istenmesi ayrımı yapmadan, muris muvazaası hukuki nedenine dayanan davalarda zamanaşımı ve hak düşürücü süre bulunmadığını belirtmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2016/10148, K. 2019/5740, T. 07.11.2019).

Kadastro tespiti varsa ayrıca inceleme gerekir. Yargıtay başka bir kararında, Kadastro Yasası’ndaki hak düşürücü sürenin uygulanmasında miras bırakanın ölüm tarihinin belirleyici olduğunu açıklamıştır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2008/9797, K. 2008/12048, T. 20.11.2008).

Taşınmazın kadastro geçmişi varsa ölüm tarihi ve kadastro kayıtları birlikte incelenmelidir; hak kaybı yaşamamak için alanında uzman bir avukata danışmak çoğu durumda daha yararlı olabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Arabuluculuk

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 2, 12).

Taşınmazın bulunduğu yer bakımından kesin yetki söz konusudur. Birden fazla taşınmaz için dava açılacaksa taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir (HMK m. 12/3).

Davanın mirasla ilgili olması, tapu iptali ve tescil talebinde doğrudan miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesine başvurulacağı anlamına gelmez. Taşınmaz üzerindeki hak sahipliğini değiştirecek bu talepte taşınmazın bulunduğu yere ilişkin kural esas alınır (HMK m. 12).

Yalnız muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil talebi, taşınmazların paylaştırılması veya ortaklığın giderilmesi talebinden farklıdır. Bu talep için dava öncesi zorunlu arabuluculuk öngörülmemiştir; paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları ise dava şartı arabuluculuk kapsamındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/A-1, 18/B-1-b). Yargıtay da başka bir tapu iptali dosyasında “tapu iptali ve tescil davasının konusunun alacak veya tazminat olmaması nedeni ile zorunlu arabuluculuk yoluna tabi olmadığı” belirtmiştir (Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, E. 2025/5093, K. 2026/1800, T. 30.03.2026).

Muris Muvazaası Davası Ne Kadar Sürer?

Muris muvazaası davasının kaç yıl süreceği için her dosyaya uygulanabilecek bir süre verilemez. Tebligatlar, tanıkların dinlenmesi, uzman incelemeleri ve kanun yollarına başvurulması toplam süreyi etkiler.

Tebligat gecikmeleri, hâkimin tayini veya izni nedeniyle duruşmaların ertelenmesi ve dosya takibindeki eksiklikler yargılamayı uzatabilir. Karara karşı istinafa başvurulursa bölge adliye mahkemesinin iş yoğunluğu da süreye eklenir.

Dilekçede olayların ve bunlara ilişkin delillerin açıkça gösterilmesi, dosyanın takibinde eksiklik bırakılmaması gerekir (HMK m. 119/1-e, f).

Dava Sonunda Ne Olur: Tapu İptali, Ret ve Bedel Talepleri

Muris muvazaası iddiası kabul edilirse mirasçının talep ettiği pay yönünden tapu kaydının iptali ve adına tescili gündeme gelir. Mal kaçırma amacıyla muvazaalı işlem yapıldığı ispatlanamazsa dava reddedilir.

Her mirasçı kendi payı oranında dava açabildiğinden, kendi payınız için açtığınız davayı taşınmazın tamamının adınıza geçirilmesi talebiyle karıştırmayın (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2008/1852, K. 2008/3668, T. 24.03.2008).

Taşınmazın sonradan üçüncü kişiye devri, o kişinin durumunun da incelenmesini gerektirir. Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi bu kayda dayanamaz; iyiniyetli üçüncü kişilerin kazandıkları ayni haklar korunur (TMK m. 1024-1025). Yargıtay bir muris muvazaası dosyasında, “taşınmazın çok kısa bir süre içinde ve oldukça düşük bir bedelle el değiştirmesi” işlemlerinin kuşkulu sayılması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/4580, K. 2026/3645, T. 04.05.2026).

Bedel talebi de gündeme gelebilir. Yargıtay bir onama kararında, taşınmazın üçüncü kişiye devredildiği durumda tapu iptali davası açma hakkı sürdükçe taşınmazın bedeline yönelik davada da zamanaşımı işlemeyeceğini belirtmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2013/4638, K. 2014/2187, T. 11.02.2014). Bu karar, üçüncü kişiye yapılan her devirde doğrudan bedel alınacağı şeklinde okunmamalıdır.

Tazminat istemleri kanunda saklı tutulmuştur (TMK m. 1025). Ancak ecrimisil veya başka bir tazminatın hangi şartlarla istenebileceği, tapu kaydının düzeltilmesinden ayrı değerlendirme gerektirir.

Mirastan Mal Kaçırmanın Cezası Var Mı?

Muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davasında istenen hukuki sonuç, geçersiz işleme dayanan tapu kaydının düzeltilmesidir (TMK m. 1024-1025). Mirasçı bu davayla kendi miras payına ilişkin hakkını ileri sürer.

Muris Muvazaası Davası Masrafı ve Avukatlık Ücreti

Avukatlık ücreti, uygulanacak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ve avukatla yapacağınız anlaşma çerçevesinde değerlendirilir. 2026 yılı için geçerli tarifedeki başlıca ilgili kalemler aşağıdadır; bunlar davanın toplam masrafı değildir.

Hizmet	2026 yılında geçerli AAÜT tutarı
Asliye mahkemelerinde takip edilen davalar için tarifedeki ücret	45.000 TL
Yalnız dilekçe yazılması	6.000 TL

Yalnız dilekçe yazdırmak ile davanın avukat tarafından takip edilmesi farklı hizmetlerdir. Tablodaki asliye mahkemesi satırı, somut dosyada hükmedilecek vekâlet ücretinin mutlaka sabit ve 45.000 TL olacağı şeklinde okunmamalıdır.

AAÜT, tarifedeki en düşük ücreti gösterir; avukatın isteyeceği ücret bunun üzerinde olabilir. Harcanacak emek, uyuşmazlığın kapsamına ve davanın süresine göre değişir. Ücretin hangi hizmetleri kapsadığını baştan açıkça konuşmak sürprizleri önler.

Muris Muvazaası Yargıtay Kararları

Yargıtay kararlarında devrin gerçek amacı ve bu amacın ispatı belirleyicidir. Bir yakına satış yapılması veya tapuda bedel gösterilmesi üzerinden tek başına sonuç çıkarılmamalıdır.

İspatlanamayan mal kaçırma iddiası: Hukuk Genel Kurulu, miras bırakanın kızına yaptığı satışın tartışıldığı olayda, ispat yükü üzerindeki davacının devrin mirastan mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olduğunu kanıtlayamadığını değerlendirmiştir. Davanın reddi gerektiği gerekçesiyle direnme kararı bozulmuştur (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2024/800, K. 2025/753, T. 26.11.2025).

Delillerin eksiksiz toplanması: Yargıtay bir bozma kararında, gizlenen gerçek iradenin ortaya çıkarılması için delillerin eksiksiz toplanıp birlikte ve doğru değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2017/2970, K. 2020/3165, T. 29.06.2020). Bu karar, eksik incelemenin giderilmesine ilişkindir; tek başına davanın kabul edildiğini göstermez.

Açık bağış nedeniyle ret: Tapuda bağış olarak yapılan devirde, muris muvazaasına ilişkin İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanamayacağı değerlendirmesi onanmıştır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/4229, K. 2025/4104, T. 30.09.2025).

Muris Muvazaası Dava Dilekçesi Örneği

Muris muvazaası dava dilekçesinde taşınmaz, miras payı, devrin hangi nedenle muvazaalı olduğu ve her olayı ispatlayacak deliller açıkça gösterilmelidir. Aşağıdaki metin, zorunlu unsurları içeren kısa bir doldurma çerçevesidir (HMK m. 119).

[TAŞINMAZIN BULUNDUĞU YER] ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI: [Ad, soyad, T.C. kimlik numarası, adres]

DAVALI: [İptali istenen tapu kaydının sahibinin adı, soyadı ve adresi]

KANUNİ TEMSİLCİLER (VARSA): [Davacı ve davalı yönünden adı, soyadı ve adresi]

DAVACI VEKİLİ (VARSA): [Adı, soyadı ve adresi]

KONU: Muris muvazaası nedeniyle [il, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel, varsa bağımsız bölüm] bilgili taşınmazın tapu kaydının miras payım oranında iptali ve adıma tescili talebidir.

DAVA KONUSUNUN DEĞERİ: [Talep edilen paya ilişkin dava değeri]

OLAYLAR VE DELİLLER:

1. Miras bırakan [ad, soyad], [tarih] tarihinde vefat etmiştir. Mirasçılık sıfatım ve payım [belge ve pay bilgisi] ile açıklanmaktadır. Delil: [mirasçılık belgesi ve ilgili kayıtlar].

2. Dava konusu taşınmaz [tarih] tarihinde [devralan] adına tapuda satış işlemiyle devredilmiştir. Delil: [tapu kayıtları ve işlem belgeleri].

3. İşlemin gerçekte bağış olduğu ve miras hakkımdan yoksun bırakılmam amacıyla yapıldığı iddiamın dayandığı olaylar: [Olayları kısa, somut ve sıra numarası vererek açıklayın]. Her olayın delili: [İlgili belge; tanığın adı, soyadı, adresi ve bildiği olay].

HUKUKİ SEBEPLER: TBK m. 19; TMK m. 706, 1024, 1025; ilgili içtihatlar.

SONUÇ VE TALEP: Açıklanan nedenlerle, [taşınmaz bilgisi] taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının [miras payı] oranında iptali ile bu payın adıma tesciline karar verilmesini talep ederim.

EKLER: [Dayanılan belgeler ve ek listesi]

TARİH: […]

DAVACI / KANUNİ TEMSİLCİSİ / VEKİLİ

[Ad, soyad ve imza]

Terditli tenkis talebi de ileri sürülecekse sonuç ve talep bölümü somut olaya göre genişletilir. Kısa varyant:

Tapu iptali ve tescil talebimin kabul edilmemesi hâlinde, saklı payımı ihlal eden [kazandırmanın açık bilgisi] yönünden [somut tenkis talebi] hakkında karar verilmesini talep ederim. Bu talebin dayandığı olaylar ve deliller: […]. Hukuki sebepler: TMK m. 560, 565.

Doldururken:

1. Tapu bilgilerini ve talep ettiğiniz miras payını açıkça yazın.
2. Mal kaçırma iddiasını yalnız sonuç cümlesi olarak bırakmayın; dayandığınız olayları ayrı ayrı anlatın.
3. Her olayın karşısına onu ispatlayacak delili yazın.
4. Varsa terditli tenkis talebinin olaylarını, dayanağını ve sonucunu ayrıca açıklayın.
5. Taraf bilgilerini, dava değerini ve imzayı kontrol edin.

HMK m. 119/2’de belirtilen eksiklikler için verilen bir haftalık kesin süre içinde eksiklik tamamlanmazsa dava açılmamış sayılır. Bu tamamlama imkânı dilekçedeki her eksikliği kapsamaz.